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起价131亿,江河汇综合体招标文件来了!设计方案需兼顾摩天轮

来源:未知 时间:2019-04-19 13:25

4月4日晚间,备受杭州市民及房产业内瞩目的“江河汇流城市综合体”项目,正式对外发布了《招标出让公告》:三宗“巨无霸”地块,总建筑面积85万方,总起价131亿元。

4月12日—16日,是江河汇流地块《招标出让文件》的公开领取时间,浙报传媒地产研究院第一时间获取了招标文件,整理出其中几个关键点:

①评标内容:商务报价+技术方案,满分设置100分。

②汇东区块,商务报价(60分)、技术方案(40分),设计方案需兼顾摩天轮。

③汇西区块,商务报价(50分)、设计方案(40分)、运营资信(10分);运营资信中有2017年度“财富世界500强”排名1-100名、低密度街区式开发经验、与世界奢侈品牌合作数量3个以上、与米其林餐厅合作数量3个以上等评分选项。

④汇西区块不禁止酒店式公寓,汇东区块有12.8万方可建住宅。

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江河汇流区鸟瞰图  图源2019年江干区读地手册

江河汇流城市综合体,位于钱塘江与京杭大运河交汇处,有着极好的天然禀赋,是继百井坊巷后,杭州主城区又一绝版宝地;建设中的杭州亚运村就在其江对岸。

未来,这里将建设渔人码头、竖起一座巨型摩天轮,打造杭州最亮丽、最国际化的一道城市风景线。

 

1

5月7日前缴一期保证金

汇东区块两宗地块须同时报名

我们先来回忆一下4月4日《招标出让公告》中的相关内容。

杭政储出【2019】 26号、27号、28号地块,总出让面积17.5万平米,总建筑面积85.4万方,用地性质包含住宅、商业、商务、娱乐康体、公共停车场等多重属性。

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其中,杭政储出【2019】26号、27号地块组成汇东区块,杭政储出【2019】28号地块为汇西区块。投标人可分别或同时参加汇东区块、汇西区块报名,但汇东区块内两宗地块须同时报名,否则视作无效投标。

投标人资格条件:中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可参加投标。允许独立投标或联合投标,若联合投标,各方投资比例均须大于35%。同一名投标人对同一地块只能进行一次投标(含联合投标)。

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江河汇流城市综合体地块区位分布图
图源浙报传媒地产研究院

缴纳投标保证金:2019年5月7日17:00前缴纳第一期投标保证金,办理报名申请手续;并于2019年7月3日17:00前缴纳第二期投标保证金。

投标时间:2019年7月3日9:30至17:00(工作时间)办理投标资格确认手续;并于2019年7月4日9:30至11:45提交投标文件。

 

2

评标内容:商务报价+技术方案

需处理好与摩天轮地标的关系

根据浙报传媒地产研究院获取到的《招标出让文件》,本次江河汇流综合体项目的评标,包含商务报价、技术方案两项评分内容,满分设置为100分。

其中,汇东区块,商务报价占60分,技术方案占40分;汇西区块,商务报价占50分,技术方案占50分(包含设计方案40分、运营资信10分)。

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汇西区块评标规则

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汇东区块评标规则

投标人的最终得分为各项评分加总。

商务标为明标,商务标得分=基础得分+10x(报价人有效报价-起始价)/(封顶价-起始价)。

技术方案评分由市建委组建土地复合(综合)式出让技术评标审专家库,确定技术标评审专家。

设计方案评分表包含:定位构思及空间功能布局、与城市空间的协调性(钱塘江、运河、汇中区块等)、地下空间综合开发、地面公共空间设计、建筑单体设计、可持续发展等评分项目。

值得关注的是,汇东区块的设计方案评分表(40分)中,特别提到了:处理好建筑与汇中区块摩天轮地标的关系,从流线、视线、空间上,做到相辅相成、互为对景、又互不遮挡,保证摩天轮主要的城市视线轴线。

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汇东区块设计方案评分表

而汇西区块的运营资信部分(10分)评分表中,则特别分类了投标人本人或控股股东2017年度“财富世界500强”排名1-100名;具有国内(包括港澳台地区)具备低密度(容积率不高于2.0)街区式、开放式购物中心不低于5万方的投资开发经验;与世界奢侈品牌【LV、Chanel、Hermes、Gucci、Prada、Cartier、Ermenegildo Zegna、Salvatore Ferragamo、Giorgio Armani、Tiffany、Dunhill、Burberry】合作数量3个以上;与米其林餐厅(1星级以上)合作数量3个以上等评分选项。

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汇西区块运营资信部分评分表

3

汇西区块不“禁酒”

汇东区块可建12.8万方住宅

根据《招标出让文件》中的建设用地规划条件:

汇西区块,28号地块(渔人码头酒店、商业区块),用地性质为商业、商务用地,容积率3.8,建筑限高130米。

地块不得设置专业市场,但可设置服务型公寓,建筑面积不大于地上总建筑面积的30%,建筑层高不超过4.2米。

值得一提的是,这是自2018年4月杭州新版“禁酒令”以来,为数不多在出让文件中明确提出可以设置服务型公寓的地块。

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汇西28号地块建设用地规划条件

汇东区块26、27号地块,用地性质为住宅、商业、商务、娱乐康体用地,容积率5.5-6.1,建筑限高80米、110米、130米不等。

值的关注的是,汇东区块内部分用地有住宅属性,其中,26号地块住宅可建面积5.4万方,27号地块住宅可建面积7.4万方,汇东区块总住宅可建面积12.8万方。

不过,汇东区块的代建面积也较多。

比如,26号地块要配建独立6班幼儿园一所,公交首末站一处、管理用房等;27号地块需建设公园绿地、广场、地下停车场等。

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汇东26号地块建设用地规划条件

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汇东27号地块建设用地规划条件

目前,整个江河汇流板块内仅中豪湘和国际在售,为主力户型30-40㎡的酒店式公寓。住宅方面,中海钱江湾,还剩5号楼一幢高层房源待售,户型面积180-210方,目前透明售房网上状态为限制房产;万科大都会79号,只剩最后2套顶跃,总价大约3300万起步。

故而,汇东区块这12.8万方住宅,在某种程度上能缓解板块新房供应的燃眉之急。

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汇西区块实景图 摄影 詹慧雯

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汇东区块实景图 摄影 詹慧雯

4

百亿宝地,花落谁家?

江河汇流综合体项目之所以备受关注,除了其天然禀赋的自然资源、规划中的摩天轮外,很大一部分原因还在于,它是杭州土拍史上为数不多的“百亿宝地”。

在杭州土拍史上,成交总价超过百亿的土地有3宗。

一宗是信达中心,成交总价123.18亿元;一宗是保利澄品,成交总价100.99亿;剩下一宗是恒隆百井坊项目,成交总价107.3亿。

而江河汇流巨无霸地块单单总起价,就已经超过了131亿。

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江河汇流区对岸即是建设中的杭州亚运村 摄影 詹慧雯

此外,曾经的公开出让和回炉重造,也为宝地增添了传奇色彩。

早在2014年初,景芳三堡单元JG1205-06/09地块、JG1205-10/11/12地块就曾挂牌出让,由杭州金融建设发展有限公司以86.1亿元拿下。但后来由于规划调整等原因,这两宗地块最后被政府收回。

2018年初,地块重新出现在《2018杭州首期读地手册》中;2018年12月,江河汇流区块发布过一则《土地出让预公告》;2019年4月4日,地块正式发布《招标出让公告》。

从最新的《招标出让文件》来看,这三宗地块不仅考验开发商的资金实力,同时也极度考验开发商的规划设计能力、商业开发资历。

坊间传言,这三宗宝地一直保持着与港资企业的友好洽谈。

香港置地、新鸿基、平安、九龙仓等均是热门的种子选手。

而在4个月前举行的钱江新城2019年土地招商推介会上,万科、华润、保利、世茂、招商、龙湖、凯德等多家以城市综合体见长的房企均有到场参加。

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